Pack UNAPi - lois immobilières + impacts des lois Hoguet et Elan

1. L’obligation d’affichage de façon claire et visible du prix des biens mis en vente ou en location, ces tarifs doivent être visibles de l’extérieur

Les agents immobiliers sont soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues aux Code de la consommation, et précisées, à compter du 1^er avril 2017, par l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information du consommateur par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Le non-respect des règles de publicité est puni par une amende administrative de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale (article L.131-5 du Code de la Consommation).

Rappelons que, sous peine d’être poursuivi pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-2 du code de la consommation), l’agent immobilier NE peut PAS:

• proposer à la vente un bien déjà vendu ;
• diffuser une annonce sans détenir de mandat ;
• présenter comme exclusif un bien faisant l’objet d’un mandat simple ;
• mentionner une différence de prix entre l’annonce et le mandat ;
• mentionner une superficie différente entre l’annonce et le mandat ;

dans le cadre d’une location, s’abstenir d’indiquer en les distinguant le montant des honoraires de celui du loyer toutes charges comprises.

2. Les annonces immobilières de vente

L’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage de certaines mentions dans les annonces de vente d’un bien déterminé, en plus de celles prévues par d’autres réglementations comme le code de la construction et de l’habitation (étiquette-énergie) et depuis le 27 mars 2014 la publication de la loi ALUR qui a rendu obligatoire pour un bien mis à la vente de :

• Préciser s’il fait partie d’un ensemble en copropriété.
• Mentionner le nombre de lots de cet ensemble.
• Indiquer le montant des charges courantes inhérentes au(x) lot(s) mis à la vente.
• Avertir si l’ensemble en copropriété fait l’objet d’une procédure.

C’est dans un but de transparence pour les acquéreurs que la loi ALUR impose désormais de faire apparaître ces quatre éléments dans toutes les annonces concernées.

Le prix de vente du bien doit systématiquement figurer sur l’annonce. Selon la DDPP, seuls les biens de prestige pourront, selon les circonstances locales, continuer à bénéficier d’une tolérance administrative et afficher une mention du type « prix : nous consulter ». En effet, il est possible de considérer que les consommateurs auxquels sont destinés de tels biens sont suffisamment avertis, voire susceptibles d’être eux-mêmes assistés par des professionnels.

La mention précisant les modalités de répartition des honoraires doit figurer sur l’ensemble des annonces.

Rappelons que si les frais d’agence sont librement fixés et peuvent donc faire l’objet d’une négociation entre l’agence et le vendeur dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un appartement l’agent immobilier est néanmoins soumis à certaines règles en matière d’affichage de ses frais de commission d’agence.

Les honoraires, en cas de vente, librement déterminés par le professionnel peuvent être forfaitaires, mais restent le plus souvent calculés avec un pourcentage qui oscille entre 4% et 10% du prix du bien (avec une moyenne de 5% à 6%). De nombreuses agences pratiquent les honoraires dégressifs : plus le bien est cher, moins le pourcentage est élevé. Il sera par exemple de 10% sur un garage vendu 10 000€, et de 5% pour un logement standard.

Depuis le 1er avril 2017, conséquence de l’arrêté du 10 janvier 2017 (pris en application de la LOI ALUR) qui remplace l’arrêté du 29 juin 1990.

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière article 2 mentionne que les agences ont pour obligation de publier le barème des prix proposés sur leur site internet et de faire systématiquement figurer le prix de vente des biens et de préciser à qui incombe le paiement des frais d’agence. Ces frais doivent être exprimés TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée de l’agence et le cas échéant, en vitrine. Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

Par exemple vous pouvez afficher le la façon suivante votre barème qui peut être exprimé soit sous forme de forfait ou en terme de pourcentage selon le montant du bien à vendre.

 

 

Prix de vente	Modalité exprimée en % ou forfait	A la charge de
Bien inférieur à 19 000 €	4000.00€	Vendeur
50 000 € à 99 000 €	10000.00€	Vendeur
Supérieur à 400 000 €	5%	Vendeur

 

 

Lors d’une vente immobilière les frais d’agence sont en principe, à la charge du vendeur qui a eu recours à l’agence, hormis lorsqu’une clause contractuelle prévoit que ce paiement sera dû par l’acquéreur ou une répartition des frais entre les deux parties.

Le versement de la commission de l’agent immobilier ne doit pas avoir lieu tant que la vente n’a pas été effectivement conclue, c’est-à-dire au moment de la signature définitive chez le notaire. Si à terme l’acte authentique n’est pas signé et la vente non réalisée, l’agence ne pourra prétendre au versement de sa commission. En effet si la vente n’aboutit pas à cause d’une condition suspensive insérée dans le compromis de vente (telle que l’obtention d’un prêt) ne s’étant pas réalisée ou d’une clause de dédit ayant permis à l’une des parties de se rétracter. L’agent immobilier ne pourra prétendre à sa rémunération. Toutefois, si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur qui n’a pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt. Alors l’agent immobilier pourra prétendre à des dommages et intérêts. (…Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, la commission est due Cour de cassation, arrêt du 10 octobre 2018).

L’affichage doit être clair, et pourra être formulé de la manière suivante :

• « Les honoraires sont intégralement à la charge de l’acquéreur » ou « honoraires charge acquéreur » ;
• « Les honoraires sont intégralement à la charge du vendeur » ou « honoraires charge vendeur » ;
• « Les honoraires sont partagés entre les parties » ou « honoraires partagés entre acquéreur et vendeur ».

Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente.

Si des honoraires à la charge de l’acquéreur sont prévus : la part TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître en pourcentage calculé en fonction de la valeur du bien entendue hors honoraires, c’est-à-dire du prix « net vendeur ».

Le prix de vente qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur. La part des honoraires éventuellement prévus à la charge du vendeur ne doivent pas être compris dans le prix acquitté par l’acheteur. Si les honoraires sont partagés entre les parties, seule la part des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître avec une mention selon laquelle les honoraires sont partagés entre les parties, conformément au 2°/ de l’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017.

En outre, l’annonce doit comporter le prix exprimé honoraires exclus, c’est-à-dire la portion du prix de vente devant revenir in fine au propriétaire (« net vendeur »). Il s’agit de donner à l’acquéreur l’assiette qui sert à calculer le montant des honoraires de l’intermédiaire exprimés en pourcentage, information essentielle lui permettant de calculer facilement les honoraires en valeur absolue.

Prenons l’exemple d’un prix de vente hors honoraires de 350000,00€ avec 17500.00€ d’honoraires à la charge de l’acquéreur.

• Prix honoraires inclus : 367500.00€
• Montant des honoraires : 5 % TTC*
• Prix hors honoraires d’agence : 350000.00€

* les honoraires d’agence sont intégralement à la charge de l’acquéreur

Si des honoraires à la charge du vendeur sont prévus : l’annonce doit dans ce cas comporter un seul prix de vente qui ne peut pas inclure les honoraires à la charge du vendeur.

Le prix de vente ne contient pas, juridiquement, le pourcentage prélevé par l’intermédiaire. Le prix indiqué sur l’annonce ne peut donc en aucun cas comprendre les honoraires de l’intermédiaire sous peine de constituer une infraction à l’arrêté du 10 janvier 2017.

En pratique, le vendeur tient compte du fait qu’il a à sa charge les honoraires et majore de ce fait le prix de vente. Celui-ci peut donc comprendre économiquement les honoraires de l’intermédiaire.

De même, le mandat de vente ou le compromis ne peuvent pas comporter de mention indiquant que le prix de vente comprend des honoraires car l’acheteur supporterait des frais qui ne lui sont contractuellement pas imputables.

Autre exemple où le prix de vente est hors honoraires à la charge du vendeur 350000.00€ et 17500.00€ d’honoraires à la charge du vendeur.

Le vendeur intègre ici économiquement les 17500.00 euros d’honoraires dans le prix de vente sans que juridiquement les honoraires soient mis à la charge de l’acquéreur.

Objectifs :

Le Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 instaure l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier, encadré par la loi ALUR.

Au travers de cette formation entièrement en e-learning, vous recevrez une attestation de fin de formation immédiatement après la fin de cette dernière. Cette attestation est à délivrer auprès de la CCI afin de renouveler votre carte T.

La durée de la formation continue est de 14h00 par an ou de 42h00 au cours de trois années consécutives d’exercice.

Les plus :

• Formation adaptée pour les Agents immobilier, Négociateurs immobilier et toutes fonctions associées aux transactions immobilières
• Choix de votre rythme de travail, avec une préconisation de 2h par jours
• QCM à chaque fin de chapitre
• Formation entièrement développée par des professionnels de l’immobilier
• Attestation de fin de formation permettant de renouveler sa carte d’Agent Immobilier et de Négociateur Immobilier auprès de la CCI

Public :

Les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau, les salariés et agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte d’agent immobilier.